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本報記者陳婷趙毅深圳報道

鑼上市后，黃楚龍將與次子黃德林分開手持錘子，共同鳴響星盛商業(yè)管理股份有限公司( 6668.hk，以下簡稱“星盛商業(yè)”)上市的鑼。

大約需要一年，交兩次表。 最近，星盛商業(yè)在香港證券交易所正式掛牌。 從此，黃楚龍擁有名下第一家主板上市企業(yè)，黃德林擔(dān)任星盛商業(yè)執(zhí)行董事兼董事會主席。

星盛商業(yè)的前身是在新三板上市的深圳市星河商置集團有限企業(yè)(以下簡稱“星河商置”)。 《中國經(jīng)營報》記者從新三板轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股市場，黃楚龍為此實施了一系列資產(chǎn)挪用。 這包括推進業(yè)務(wù)和股東資本結(jié)構(gòu)重組，星河商置成為星盛商業(yè)間接全資附屬企業(yè)。

招商函顯示，星盛商業(yè)主要從事提供商用物業(yè)運營服務(wù)，其上市被外界視為“純商業(yè)運營服務(wù)第一股”。 背靠“大樹”，報告期內(nèi)，星盛商業(yè)80%以上的持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)收入來自星河控股有限企業(yè)(以下簡稱“星河控股”)及其聯(lián)系方式開發(fā)或擁有的商用房地產(chǎn)。

登陸資本市場后，星盛商業(yè)計劃將約55%的募集資金用于戰(zhàn)術(shù)收購和投資。 但是，隨著企業(yè)進軍其他城市，星盛商務(wù)坦言:“在相關(guān)情況下，我們的整體毛利率有可能下降?！?值得注意的是，從年到2019年，星盛商業(yè)的資產(chǎn)負債率逐年上升，現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物總額無法覆蓋流動負債。

與上述相關(guān)問題相比，記者來信在星盛商業(yè)方面，相關(guān)負責(zé)人表示:“現(xiàn)階段企業(yè)未參加各類訪問，相關(guān)情況以對外公告和招商引資書披露為主。 ”。

黃德林領(lǐng)銜新班底

德瑞投資是為黃楚龍新設(shè)立的“股權(quán)激勵平臺”，目前沒有具體的激勵對象。 也就是說，黃楚龍通過“股權(quán)獎勵計劃”的方法將星盛商業(yè)20%的所有權(quán)交給黃德林，暫時代為辦理。

招股書上說，黃楚龍通過家族信托控股企業(yè)——高星投資控股有限企業(yè)擁有星盛商業(yè)80%的股權(quán)，另外20%的股權(quán)由黃德林通過德瑞投資快速發(fā)展的有限企業(yè)(以下簡稱“德瑞投資”)所有。

值得一提的是，德瑞投資了為黃楚龍新設(shè)立的“股權(quán)激勵平臺”，目前沒有具體的激勵對象。 也就是說，黃楚龍通過“股權(quán)獎勵計劃”的方法將星盛商業(yè)20%的所有權(quán)交給黃德林，暫時代為辦理。

上市后，黃楚龍和黃德林的所有權(quán)比例分別稀釋為60%和15%，剩下的25%的所有權(quán)由公眾持有。

將時間拉回2019年8月，屆時星河商置將從新三板掛牌，黃楚龍為沖擊港股做了一系列“鋪墊”。 2019年9月，“星河系”高管以有限合伙形式設(shè)立的深圳市宏達利興投資有限合伙公司、深圳市永興宏泰公司管理咨詢合伙公司，分別持有的星河商置股權(quán)為黃楚龍間接全資的深圳市星河商業(yè)投資有限企業(yè)(以下簡稱“星河商業(yè)投資”)。

隨后，星河商置再次回歸黃楚龍全資持有，通過星河商用投資及深圳市安林珊資產(chǎn)管理有限企業(yè)，分別持有90.08%、9.92%。

經(jīng)過一系列重組，星河商置被黃楚龍納入星盛商業(yè)，成為國內(nèi)主要業(yè)務(wù)平臺。 2019年12月，星河商置的注冊資本從3530萬元增加到8000萬元。

屆時，黃德林將出任臺前星盛商業(yè)執(zhí)行董事兼董事會主席，主要負責(zé)整體業(yè)務(wù)的快速發(fā)展、制定和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略的實施。

資料顯示，黃德林迄今為止在星河商練習(xí)了十多年。 年深圳市星河蘇活公園實業(yè)有限企業(yè)商業(yè)運營服務(wù)隊伍加入星河商置后，星河商置從此成為星河控股商業(yè)服務(wù)運營業(yè)務(wù)開展的主體。 那時的黃德林擔(dān)任星河商置副社長，主要協(xié)助日常運營，分管招商部和企劃部。 從年2月開始，黃德林在星河控股擔(dān)任董事副總經(jīng)理。

縱觀星盛商業(yè)的董事會，9名董事分別是執(zhí)行董事黃德林、陶慕明、牛林、文藝在內(nèi)的非執(zhí)行董事郭立民、黃德安。 非獨立董事張禮卿、郭增利、謝日康。 高級管理層包括凌云、李小琴，分別擔(dān)任企業(yè)副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理的企業(yè)秘書為黃繼興。

招股書上說，黃德安是黃德林的親哥哥黃楚龍的長子，在星河控股擔(dān)任常務(wù)副社長。

記者觀察到陶慕明、牛林、文藝曾在星河商置擔(dān)任要職。 但是星河商置之前的理事長李曉明(黃楚龍女兒黃春玲的配偶)不在黃德林領(lǐng)銜的新班底。 招股書上說，黃春玲、李曉明意圖將其職責(zé)集中在黃楚龍控制的多個實體(不包括星盛商業(yè))上，因此他們已經(jīng)辭去了星河商置理事一職，與星盛商業(yè)沒有任何區(qū)別。

這樣，為了把老二推到臺前，黃楚龍花了心思和決心。

打開規(guī)模擴展模式

年前9個月，星盛商業(yè)實現(xiàn)收入3.06億元。 其中，依賴母公司及其相關(guān)人員的收入為2.65億元，占總營業(yè)收入的86.6%。

招商函稱，與之前流傳的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商不同，星盛商業(yè)通過專業(yè)管理，重點為業(yè)主改善購物中心、購物街及商業(yè)綜合體等商用物業(yè)的運營業(yè)績。 企業(yè)提供的商用物業(yè)運營服務(wù)，目的是提高這些物業(yè)的客流量和人氣，提高商用物業(yè)的整體價值，最終實現(xiàn)改善受控商用物業(yè)表現(xiàn)的目標。

據(jù)了解，星盛業(yè)務(wù)有三種業(yè)務(wù)模式:委托管理服務(wù)模式、企業(yè)品牌、管理輸出服務(wù)模式和租賃服務(wù)模式。

截至目前，星盛商業(yè)為53個商用房地產(chǎn)項目服務(wù)，覆蓋中國20個城市，總合同面積328.4萬平方米。 其中，61.6%由獨立第三方開發(fā)或擁有。

上述商用房地產(chǎn)項目主要以城市型購物中心為主，大部分集中在粵港澳海灣地區(qū)。 包括都市型購物中心“cocopark”(以都市客戶為目標)、“coco city”“ico”(以購物中心5公里范圍內(nèi)的客戶為目標)等。

值得注意的是，報告期內(nèi)，星盛商業(yè)的大部分收入來源于星河控股及其聯(lián)系方式開發(fā)或擁有的商用房地產(chǎn)提供的服務(wù)，~2019年分別占收入總額的90.2%、88.4%、89.5%。 而且星河控股公司也是星盛商業(yè)最大的供應(yīng)商。

年前9個月，星盛商業(yè)實現(xiàn)收入3.06億元。 其中，依賴母公司及其相關(guān)人員的收入為2.65億元，占總營業(yè)收入的86.6%。

這就意味著，為星盛商業(yè)提供一半合同面積的獨立第三方開發(fā)或擁有的商用房產(chǎn)，收入僅占10%左右。

據(jù)星盛商業(yè)介紹，獨立第三方開發(fā)或擁有的項目主要由企業(yè)品牌和管理輸出服務(wù)模式進行管理。 在該業(yè)務(wù)模式下，星盛業(yè)務(wù)只向業(yè)主收取按預(yù)約百分比計算的收入和/或利潤和/或固定費用，不向租戶收取費用。

記者觀察到，星盛商業(yè)切入的商業(yè)運營服務(wù)課程繼續(xù)將企業(yè)毛利率維持在較高水平。 招錄顯示，~2019年，星盛商業(yè)整體毛利率分別為49.9%、51.7%、51.8%； 截至年第三季度末，企業(yè)整體毛利率上升到55.2%。

其中，星盛商業(yè)的企業(yè)品牌和管理輸出服務(wù)模式毛利率尤為亮眼。 截至去年9月底，這類業(yè)務(wù)的毛利率達到74.2%。

星盛商業(yè)坦言:“毛利率在過去的記錄期間保持較高水平，一部分是因為我們的收入和毛利乃大部分來自粵港澳海灣地區(qū)，特別是深圳?！?/p>

~2019年，星盛商業(yè)從粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)生的收入比例分別為90%、87.5%、88.9%； 年4月底，這一比例為72.5%； 同期，來自深圳的收入占比分別為84.8%、85.3%、86.2%和69.4%。

在此次香港上市中，星盛商業(yè)也將開啟規(guī)模擴張模式。 根據(jù)計劃，企業(yè)融資收入的約55%將被用作戰(zhàn)術(shù)收購和投資，以尋求其他中小型商業(yè)房地產(chǎn)運營服務(wù)提供商，以拓展業(yè)務(wù)和擴大項目組合。 約20%將在租賃服務(wù)部門項下作為零售商用不動產(chǎn)的裝修或翻新使用。 約10%用于對擁有高質(zhì)量商用房地產(chǎn)的項目企業(yè)進行戰(zhàn)術(shù)少數(shù)股權(quán)投資的約5%用于提高信息技術(shù)系統(tǒng)、提高管理服務(wù)質(zhì)量、降低勞動價格、改善內(nèi)部監(jiān)控。 約10%用于周轉(zhuǎn)基金和常規(guī)業(yè)務(wù)用途。

隨著向其他城市的推廣，“我們在這些地區(qū)的項目盈利能力可能不如深圳的項目，在相關(guān)情況下，我們的整體毛利率有可能下降。 ”。 星盛商業(yè)方面是這樣說的。

值得注意的是，不僅僅是擴張對企業(yè)毛利率的影響。 ~2019年，星盛商業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為59.6%、52.2%、87.9%。 同期，企業(yè)流動負債總額分別為1.49億元、1.82億元、1.92億元的現(xiàn)金等價物分別為8174.9萬元、8686.2萬元、1.34億元，無法覆蓋流動負債。

截至年9月30日，星盛商業(yè)流動負債總額1.97億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約1.24億元，流動比率從年的2.2降至1.6。

(責(zé)任:韓藝嘉)

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